不上涨就是进入楼市寒冬，这到底是谁的逻辑

楼市寒冬论现在最火。房产行业已入冬仿佛已经成了业内某种“共识”，开始大量充斥各种媒体报道和评论。各路看空楼市大V更是不断鼓噪入冬论。一些自媒体或专家已经在讨论房价下跌会到多少。

那么真实的各项行业数据到底展现了一个怎样的严冬景象呢?最“有力”的论据莫过于今年创纪录的土地流拍数量和流拍率。看上去土地市场似乎确实是一片凉凉了，全年还没过完就已经有上千幅土地流拍，流拍率近7%，真的可算是“史上最凉”。连成交的平均溢价率都已经跌到接近底价的10%左右，开发商都不敢拿地了，还不算酷寒么?

不过论者却故意忽略了现实的另一面，那就是今年前十个月的土地出让金总额已经接近历史最高年度，与上年同比增长超过三成。其实流拍增加和溢价率下降，主要是因为房价限价和土地拍卖底价提高所致。

而真正反映市场热度的房价，并没有出现普遍下降，除了个别城市之外，总体上只是涨幅不断减小。目前来看，全国新房平均价格处于历史最高位，并且逐渐趋稳。

一个健康的市场本来一定幅度的涨跌都是正常现象，根本不值得奇怪。那么，既然房价还是在历史高位，整个市场价格也没有大幅回调，为什么有人已经在瑟瑟发抖了呢?繁荣=持续暴涨的公式并不能成立，但是之前这种“繁荣”结束之后，对某些人来说确实是寒流袭来。生存在暴涨逻辑之下的人，正是停涨之后受打击最大的。

首先是使用超高的杠杆倍数甚至零首付进入楼市的投机者。这些人是真正的高风险投机家，本身赌的就是房价在短短几年内就能涨到所期望的高度，然后通过市场快速变现。相比于刚需族和普通房产投资者，他们根本没有足够的长期现金流来覆盖其房贷(甚至首付贷)。房价不涨对普通购房者没有任何影响，他们还是按部就班地工作赚钱按月还贷就好，高杠杆投机者的“投资回报期”设置得都很短，房价一旦停止上涨，二手房必受很大冲击，他们手里的二手房要按原计划高位变现就十分困难了。而房价涨幅可能还无法覆盖其极高的资金成本，等待他们的就是断供弃房被踢出局。这些人也是“笋盘”的最大制造者。

其次是楼市高潮期高价拿地的开发商。2016年全国土地市场火热时期，南京杭州等很多热点城市都频频拍出天价。这些则是高杠杆的土地投资者，也必然是高度依赖于房价持续快速上涨的。毕竟当年拍地的价格，可能都已经超过了当时周边的房价，等到开发完成房子盖好，若房价没涨到预期位置就停止上涨的话，面临的就是卖一套亏一套的窘境，如果再叠加上限价等调控政策，那就更加苦不堪言。

还有就是在高峰期高负债急速扩张攻城略地的房企，资金链一直都绷得非常紧，依赖于快速周转快速回款。而房价不涨的平稳时期到来，市场的观望情绪导致销售速度下降，这让他们本来脆弱的资金情况随时可能崩溃。

所以，楼市没入冬，那些冒着高风险撑得非常满的入市者却已经凉透后心，对他们来说，不用出现下跌，不涨就已是寒冬。