中国房产总市值，一个虚幻的数字

最近的房地产媒体都被中国房产总市值的新闻炸了屏。根据各路不同“专家”的计算，中国目前存量房产总市值在一百多亿到七百亿不等。当然，计算口径和计算方法不同结论也不同。不过大家比较一致的意见似乎是，中国现在房产总市值已经太高了，按照其中的一种算法，已经高过欧美日的总和了。

其实这些论断所想表达的意思，不用说也猜得出，就是中国的楼市有泡沫，而且泡沫还不小。

总市值这个概念很适合来唬人来虚张声势。更适合拿来借题发挥。以边际交易价格乘以总量得出的市值，用来评价股票的时候也只能仅供参考——不然可以了解一下那些巨富们一夜身价蒸发多少亿的新闻。

把总市值概念用在股市，多少有些道理，毕竟按照股票的性质，一只股票的大部分或全部股份都是可以随时拿出来交易的。而且同一家企业的同类股份就是是同质的。股票基本上都是投资性的持有。

不过这个用在房地产上却大有问题。绝大部分房子，都是有人住的，是不可能因为房价的涨跌就立刻进入或退出市场的。每一年里，存量住房中也只有很少一部分可能进入市场。而住宅则或自住或出租给别人住，住宅的可投资价值完全是依附于其居住价值的。

更重要的是，房子不同于股票，就价值评估来说都是异质的。你一定知道有房产评估机构，并且是对每一套待售房子都分别估值的。房子所在的城市不同，位置不同;房子的寿命，新旧程度，建筑质量，周边配套等等都没有完整考虑进去，再谈房子价值就是无根之水。

而且，二十年前及更早时期的城市存量住宅（占存量的一大半），因为当时的建筑质量、设计规划、城市配套等等原因今天大部分都已经较少或不具有投资价值。而因为普遍的寿命较短，未来二三十年里都会进入更新淘汰期。

所以，那些煞有介事的总市值计算，其实什么也反映不了。真正有意义的，是每年新增多少城镇居住需求，这些需求需要多少新增的(无论租售)住房才能满足。

因为中国的城市住宅建设用地的产权制度，导致土地这个不可或缺的基本要素实际上就是非常的。从边际供求上看，新增供应的速度跟不上需求增加的速度，交易价格高毫不奇怪。

明白人都知道，不管房价怎么涨，大部分人还得该干嘛干嘛，住着的房子又不能切一块出来卖掉变现。

本文并不是要论证中国的房地产市场究竟有没有泡沫。无论楼市是虚是实，都与所谓的总市值没什么关系。哪怕明天中国的平均房价就跌去20%，也不意味着中国人就遭受了几十亿的资产损失。

所以，房地产总市值的概念，最多就是个噱头。没有多大的意义也当不得真。面对这个虚幻总市值的概念，看看听听就好。