楼市格局已变 房企未来债权对赌压力增大

2018年已经过去，这一年国际形势风云变幻，国内经济一波三折。无论国际还是国内，中国宏观经济诸多方面都迎来严峻挑战。房地产行业未来走势，很大程度上将影响着中国经济稳定。

而在房价降温明显、土地市场遇冷、房企融资压力沉重的背景之下，2019年房地产市场又会呈现出什么样的走势呢?对于房企来说，如何在竞争中谋得一席之地?

市场调整大势已确立

根据中指院百城价格指数，2018年12月住宅价格环比上涨的城市个数为60个，较上月减少6个。具体来看，温州涨幅最大为2.17%;住宅价格环比下跌的城市个数为36个，比上月增加5个。其中，营口、珠海、西宁的跌幅相对较大，在0.8%-0.9%之间。

中指研究院指数研究总监白彦军认为，从整个12月份的百城价格指数来看，调整的形势在加强。从今年9月份开始，整个房地产市场大势出现了明显转向的迹象，第一次出现18个城市房价开始下跌，而到了10月份和11月份接连有超过30个城市房价在下跌。12月份有36个城市环比下跌。根据过往经验来看，一般只要房价下跌的城市超过40个到50个，基本上市场下行趋势就确立了。目前来看正在这个节奏的路上。

从城市来看，三四线城市的表现更加剧烈。在这一轮房价调整过程中，房价往下走或者出现下降苗头的城市，基本上是三四线城市。而且这一轮不同城市房价涨幅收窄的情况来看，基本上三四线城市目前回落是比较快的。所以单纯从百城价格指数来看，基本可以确定，这一轮市场调整大势已经开始确立了。

市场调整大势开始确立之后，接下来怎么走，要看市场变化背后的根源和动力到底是什么。

白彦军认为，2018年，政策对于整个市场这一轮调整发挥了至关重要的作用。2018年为过去几年政策调整深化是在不断强化的。从年初的3月份两会强调房子不炒，731强调坚决遏制房价上涨，尤其731会议对全势的预期带来很大的影响。这个政策出来之后，8月份过渡了一个月，9月、10月、11月份逐渐见到效果。12月份政府的基调和之前731的语调有所变化，基本上强调的是因城施策和以稳为主这两个趋势。

从政府基调变化，也看出来前期政策调控的效果，是取得了非常好的结果，对市场的影响已经达成。白彦军认为影响接下来还会进一步的深化。

第一，对交易量的影响可能会越来越大。从2018年初步梳理出来，按房管局交易备案数据来看，2018年部分城市数据保持稳定状态，而且我们还不排除备案数据里有一些延迟备案的情况。如果把这一部分数据剔除掉，整个2018年很多城市交易量是回落的。

第二，从土地市场来看，2018年最大的变化是，土地流拍数量增加。按2018年全年土地流拍的数量占整个土地推出量来看到占8.4%，这个比例是过去2010年以来，九年时间里最高的一个年度。我们在市场最差的2014年，包括2011、2012年的市场调整过程中，土地流拍的比率超不过5%，但是这一年到了8.4%，也就是每出100块地，有将近8块地是流拍的。这个数据对开发商后市预期的影响是非常重要的。

房企需根据自身制订战略

从拿地上来看，今年房企拿地的金额和面积同比是下降的。以50家代表企业来看，拿地金额大概降了20%多，面积降了8%，拿地金额与销售额的比重也有所下降。

中指研究院企业研究总监李建桥分析认为，从拿地节奏上看，大型房企已经开始表现出相对谨慎的态度，尤其是今年以来，很多的房企提出来精细化选地。因为现在城市的分化，政策的因城施策的影响，对于地块的选择就需要更加的科学合理性。中型企业在拿地中的表现，以及它在拿地金额占销售比例上来看，依然是最抢眼的，小企业拿地节奏明显放缓。

房企负债方面，房企2018年以来负债、杠杆，并没有特别大的增长，尤其是大型企业的杠杆实际是在下降的。中型企业的杠杆率还是相对在一个比较高的水平上，这一批企业可能要引起高度的重视。尤其是债权对赌压力，2018年开始进入集中对赌期了，2019年到2021年这三年规模会逐步加大。

2018年下半年，房地产需要偿还的债务是1786亿，到2019年规模上涨5000多亿，到2021年可能要达到1万亿，一半左右大概都是公司债，所以房企未来资金的压力还是挺大，尤其是高速发展的，以高杠杆来支撑企业发展的这些企业可能要值得去关注了。

李建桥认为，2019年无论是城市还是企业都存在一个分化。房企要根据企业的规模和自身的特点，来制订自己的战略。

第一，要选好城市，选好增长潜力比较大的城市，然后加速努力的去深耕。还有一些区域本身比较好，比如长三角这些区域的房企，一个是自身经济条件比较好，第二个人口流入也很多，需求比较旺盛。所以像这一类的区域性房企，应该加大本区域的布局和市场占有率。

第二，对于杠杆的控制，降低库存，降杠杆，这个肯定是要做的，无论是大型的房企，还是赶超型的房企，还是小型的房企，在这一轮的波动中还要控制好杠杆的利润。

第三，规模扩张。整个的市场空间还是有的，大概有十几万亿的空间在。这对于房企的排名、竞争或者赶超，都提供了依然是非常好的一个机遇。总体上来看，房企规模性扩张还是有必要的。

第四，对于大型的综合性的房企，可以选择一些比较有潜力的相关性的行业，2018年以来有些房企进入了包括新能源，汽车，高科技类这些行业，做了一些有益的尝试。