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贷款买房真比全款明智?买房人:30年比20年利息多一倍,尽是心酸下一篇
1-8月全国房地产开发企业到位资金同比增速持续回落每当各大机构公布的房企月度销售排名出炉时,总有企业脸上会挂出“不服”二字。
朗诗集团董事长就在2018年的一次行业活动中公开爆料,有企业为了上排行榜,让总包单位、销售代理公司、合作单位帮忙假签约。
就是那种货真假实的销售,也因为统计口径的不同,而备受质疑。比如有的企业是以认购开始,计算销售额的;有的则规定签约,才能计算销售额。有的企业只计算权益销售额,有的则计算全口径销售额,有些则是算操盘销售额。
不同的统计口径,真真假假的销售额数据,让每家企业公布的销售额的参考价值变得越来越低。很多时候,上市房企的股东们会发现,尽管企业的销售额年年两位数增长,但是企业的营收、利润却是停滞不前,有些还有明显下滑。有没有指标可以代替销售额,即能在一定程度上反映公司今年的销售表现,又能预测24个月后房地产企业的业绩。
在求教多位地产大咖后获悉,预收款或者合同负债,由于是在签约后收到预收款后才能计入,对企业销售回款的表现,反映的精确性要远远超过目前各种口径的销售额统计。
特别是预收款是企业两到三年后确认营业收入的基础,某种意义上决定公司未来的营业利润和净资产收益率,对于投资者来说,重要性远远超过了各种版本的销售额数据。
很多人以为,销售额大幅增长的,一定是未来的业绩明星。但是如果销售额中只有很小一部分,能转化为预收款,进而转化为营业收入。那么这样的销售业绩,就可能导致股价被高估,反之则可能造成股价低估。
比如远洋、美的置业、中粱、花样年等企业,就有可能因为市场低估了企业销售表现,客观造成股价被低估的问题 这将成为投资者的机会。
预收款增加额,不仅仅能反映公司当下实际的销售表现以及24个月后企业的实际营收状况,同时也将影响企业当下的实际财务健康程度。
那些预收款增幅明显,并在负债额的比例中比较高的企业,通常对有息负债的依赖度比较低,如果没有快速扩张需要,不用通过大举借债来解决企业运营资金的需求。
相比之下,那些预收款增幅较低的企业,由于很难通过销售迅速取得回款,就不得不需要通过扩大债务来维持企业运营。
所以,如果上半年企业的预收款增加幅度,超过整个负债的增幅,往往意味着企业财务运营越来越健康;
而如果相反,则说明公司的财务状况可能正在恶化。
责任编辑: bhlanlan
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