2019年第三季度40城房地产市场运行情况研究，速看北海如何！

本篇研究的重点城市共40个，主要是直辖市、省会城市、计划单列城市，含：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、温州、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、北海、海口、三亚、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。

01、房地产开发投资增速小幅下调，开发企业资金面仍较为宽松

1、开发投资增速小幅下调

2019年前三季度40个重点城市房地产开发投资总额50472亿元，同比上涨7.7%;住宅开发投资34986亿元，同比上涨12.2%;土地购置费21271亿元，同比上涨17.3%。开发投资与住宅投资整体高于去年，三季度有小幅下调，土地购置费下调相对较快，三项指标同比涨幅趋近。

各重点城市中，12城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降44.0%;28城市同比上涨，南宁以33.3%涨幅居首。住宅开发投资方面，7城市同比下滑，三亚跌幅最大，下降46.6%;33城市同比上涨，福州以39.3%涨幅居首。8城市土地购置费同比下滑，三亚跌幅最大，下降89.0%;32城市同比上涨，北海以496.1%涨幅居首。从绝对值来看，重庆开发投资总额领先其他城市，为3322亿元，位于前十的还有上海、北京、杭州、广州、郑州、武汉、天津、苏州、深圳，在2000-3000亿元之间。

单位：%

图4- 1：四十个重点城市累计开发投资同比增长情况

数据来源：国家统计局

三季度开发投资、住宅开发投资、土地购置费环比回落，较去年同期依然上涨，同比涨幅较前两个季度有所收窄。土地购置费占总投资额的41.5%，比上季度下降了3.8个百分点，较去年同期增加1个百分点。季度内，40个重点城市房地产开发投资、住宅开发投资、土地购置费均表现为逐月上涨。

表4- 1： 2018Q3—2019Q3四十个重点城市开发投资及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

表4- 2：2019年第三季度各月40个重点城市开发投资及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

2、开发企业资金面仍较为宽松，自筹资金有所下滑

前三季度40个重点城市开发企业资金来源总计69671亿元，同比上涨5.9%。其中国内贷款和个人按揭贷款涨幅较大，分别为11.3%、11.2%，自筹资金下滑0.1%。

三季度企业到位资金23976亿元，环比下降2.2%。与上季度相比，受房地产销售情况影响，减少的资金主要为定金及预收款，减少722亿元，其次自筹资金也减少222亿元，相对而言国内贷款增加429亿元，贷款主要来自银行。与去年同期相比，除自筹资金和其他资金下降外其他均上涨，个人按揭贷款涨幅最为明显。

三季度企业资金主要来源依然是定金及预收款，其次来自银行、金融机构的国内贷款和个人按揭贷款两项占比31.8%也较高。与上季度相比，定金及预收款占比下降至34.6%，减少2.1个百分点;自筹资金占比略降0.2个百分点。

表4- 3：2018Q3—2019Q3四十个重点城市资金来源及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：国家统计局

表4- 4： 2018Q3—2019Q3四十个重点城市资金来源占比情况

单位：%

数据来源：国家统计局

02、土地市场成交量回升，土地价格上涨

2019前三季度重点城市房地产企业土地购置面积4684万平方米，同比下降24.1%，土地成交价款4500亿元，同比下降9.4%。两项指标跌幅逐月收窄，同时走势拉开差距，土地成交价款的回升速度更快，地价压力凸显。

各重点城市中，19城市土地成交价款同比下滑，乌鲁木齐下降65.5%，跌幅居首;20城市同比上涨，太原、北海、武汉、青岛涨幅超100%。27城市土地购置面积同比下滑，西宁跌幅居首，下滑75.6%;12城市同比上涨，太原、北海、三亚、天津涨幅超100%。(呼和浩特数据暂缺)

北京、深圳、苏州、福州、贵阳、西宁、银川、哈尔滨表现为土地购置面积下降、土地成交价款上涨，同时存在南京、宁波、济南、兰州等面积跌幅远大于成交价款跌幅，青岛、武汉等面积涨幅远小于成交价款涨幅的城市，这些城市地价上涨压力较大。

单位：%

图4- 2：四十个重点城市月度累计土地购置面积及成交价款同比增长情况

数据来源：国家统计局

三季度土地购置面积及成交价款环比继续上涨;比去年同期看，购置面积跌近两成，成交价款小幅上涨。成交量的回升带动土地价格的上涨，环比上涨50%，同比上涨28.1%。季度内，两项指标绝对值逐月上涨。

表4- 5： 2018Q3—2019Q3四十个重点城市土地购置及增长情况

单位：万平方米，亿元，元/平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

表4- 6：2019年第三季度各月40个重点城市土地购置及增长情况

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

03、房屋新开工持续增长，竣工面积跌幅收窄

前三季度重点城市累计施工面积337553万平方米，同比上涨7.4%;新开工面积58708万平方米，同比上涨8.2%，增速小幅提升;竣工面积18206万平方米，同比下降5.6%，竣工规模持续负增长，跌幅明显收窄。

各重点城市中，8城市累计施工面积同比下滑，三亚跌幅居首，下滑13.2%;32城市同比上涨，北海以51.5%涨幅居首。14城市新开工面积同比下滑，三亚以48.8%跌幅居首;26城市同比上涨，北海以100.8%涨幅居首。23城市竣工面积同比下滑，呼和浩特以81.9%跌幅居首;17城市同比上涨，贵阳以630.7%涨幅居首。

单位：%

图4- 3：四十个重点城市月度累计开发规模同比增长情况

数据来源：国家统计局

三季度企业新开工面积环比下降9.0%，较去年同期上涨9.7%。竣工面积有所回升，环比上涨15.3,%，同比结束负增长，上涨7.9%。竣工面积总量不大，但规模上涨销售市场有效供给增加，对市场有积极作用。

表4-7：2018Q3—2019Q3四十个重点城市商品房建设规模及增长情况

单位：万平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

表4- 8：2019年第三季度各月40个重点城市商品房建设规模及增长情况

单位：万平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

04、商品房销售面积负增长 销售金额稳定正增长 房价上涨持续

前三季度40个重点城市商品房销售总面积41704万平方米，同比减少1.7%;销售总金额57179亿元，同比上涨7.2%。其中，商品住宅销售面积35301万平方米，同比增加0.2%;商品住宅销售金额49202亿元，同比上涨11.3%。

三季度典型城市继续在“一城一策”基调下对楼市调控，大连、苏州、南昌推进“限购”“限售”“限价”政策，杭州、上海、武汉则在引进人才落户、购房补贴上着力，不同城市政策有松有紧，维持房地产市场平稳发展。

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图4- 4： 四十个重点城市月度累计商品房销售同比增长情况

数据来源：国家统计局

40个重点城市中，19城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑48.2%，其次呼和浩特下滑39.2%，太原跌幅超过20%，杭州、大连、西安、青岛、济南跌幅在10%-17%之间，武汉、重庆、上海、成都、长沙、乌鲁木齐等城市也在下滑之列，跌幅不超过10%;21城市销售面积上涨，北京以43.7%涨幅居首。从绝对值来看，重庆以4564万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在2400万平方米左右，前十的还有苏州、西安、长沙、宁波、昆明、南昌，销售面积在1250-1619万平方米之间。

12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.9%，其次呼和浩特下降30.6%，太原、大连、济南跌幅超过一成，杭州、石家庄、青岛、重庆、哈尔滨等城市跌幅不超过8%;28城市上涨，北京以69.5%涨幅居首。上海超越重庆成为商品房销售金额最高的城市，但两城市差距不大，分别为3881亿元、3826亿元，武汉销售金额高达3482亿元，前十的还有苏州、深圳、杭州、成都、郑州、北京、广州，销售金额在2303-2768亿元之间。

表4- 9：2019年前三季度商品房销售同比上涨城市TOP10

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：国家统计局

前三季度40重点城市商品房销售均价13711元/平方米，同比上涨9.3%;其中商品住宅销售均价13938元/平方米，同比上涨11.4%。

40个重点城市中，商品房销售均价同比上涨的城市有31个，上海以25.6%涨幅居首，其次海口涨幅也超过两成，14城市涨幅超过在一到两成之间;下降的城市有9个，与前一季度相比，厦门退出下降的行列，天津、南京、宁波、温州、三亚、兰州跌幅收窄，石家庄、大连、济南跌幅扩大。从绝对值来看，深圳以52950元/平方米的均价持续领先，北京、上海以40229元/平方米、31283元/平方米次之，杭州、三亚、广州、厦门在22000-26000元/平方米之间。

表4- 10：2019年前三季度四十个重点城市商品房销售均价涨幅排行榜

单位：元/平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据计算。

三季度40重点城市商品房销售面积和金额回落，环比跌幅超过一成，销售面积较去年同期下降0.1%，销售金额同比上涨8.8%。商品房成交均价14076元/平方米，较上季度上涨2.8%，较去年同期上涨8.9%。季度内，40个重点城市商品房销售面积逐月上涨，销售金额在8月略有回落，两项指标均在9月达到高点，次于6月。

表4- 11： 2018Q3—2019Q3四十个重点城市商品房销售及增长情况

单位：万平方米，亿元，%

表4- 12： 2019年第三季度各月40个重点城市商品房销售及增长情况

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

05、市场以稳为主 一线城市表现好于预期

前三季度，各层级城市开发投资全面上涨，同比涨幅差距不大，增速表现为全国略高于一线城市，略高于40重点城市。商品房销售方面，全国和40重点城市销售面积负增长，住宅销售面积上涨，反应出除一线城市外的其他城市办公及商业营业用房销售情况不容乐观;上涨销售数据中一线城市涨幅远高于40重点城市和全国，一线城市市场韧性更大;销售金额涨幅明显高于销售面积，说明各层级房价上涨仍在持续。土地市场上，土地购置面积跌幅大于成交价款，两项指标一线城市差距最大，其次是重点城市，全国基本一致，反应出各层级城市土地价格不同的涨势。

由于二季度市场表现较好，三季度各层级城市投资、销售均有不同程度回落。开发投资方面，整体表现为一线城市好于全国，全国好于40重点城市。商品房销售方面则表现为全国跌幅最小，其次为一线城市，在调控政策重压之下，40重点城市跌幅最明显。三季度土地市场明显回升，各层级城市两项指标均明显上涨，一线城市及重点城市地价涨幅也明显高于三四城市。

整体来看，城市间分化仍在，一线城市表现好于预期。重点城市和三四线城市销售市场仍处于负增长区间，未来销售正增长是大概率事件，市场依然稳定为主，无论涨跌都不会有大幅波动。

表4- 13：2019年三季度及前三季度各指标不同层级对比表

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

（来源：中房研协测评研究中心）