中房研协：突发疫情冲击下，楼市有近忧但无远虑

谁也不曾预料到2020年的春节假期如此悲伤。一场突如其来的新型冠状病毒肺炎以席卷之势蔓延至中国绝大部分地区，自1月下旬疫情逐步扩散，到2月初进入爆发期。此次新型肺炎疫情让中国宏观经济的方方面面遭受了巨大的影响，其中房地产业亦难幸免，随着疫情发展，相关各部门及房企亦纷纷采取措施化解疫情风险。那么，这场疫情对楼市影响几何？房企在面对疫情不利形势下，又如何让自己突破难关？本期内参带来分析。

图1：新型冠状病毒肺炎疫情发展情况

内容来源：公开资料，中房研协测评研究中心整理

表1：部分部门应对疫情出台防控措施及方案

内容来源：公开资料，中房研协测评研究中心整理
 

各方观点

易居企业集团CEO丁祖昱认为，短期内房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解，楼市仍然会休眠。一旦疫情得以控制或是出现比较大的缓和，那么房地产市场也会慢慢的复苏。疫情之后，房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件。房企目前最重要的仍是要关注现金流，没有什么比活下去更重要。类似于2003年SARS之后房地产市场迅速启动，而且考虑到一季度经济形势，相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策，这些都会对房地产市场产生一定的利好。所以，也没有必要对今年的地产行业过分悲观。
恒大集团研究院院长任泽平认为，若防控及时得力，疫情持续时间较短，对经济的冲击也主要局限在一季度，预计全年GDP增速5.4%；若疫情持续时间较长，将影响整个上半年的经济增长。其中，房地产市场亦受到较为严重的冲击，春节期间的返乡置业已经落空。
仲量联行发布研报认为，相较2003年，我们所处的市场虽然拥有更庞大的体量、更强的常规风险抵御能力，但面临疫情等突发意外事件时，也相对更加脆弱，容错空间更小。地产市场各方参与者不能因非典年的市场恢复速度而盲目乐观，但也应保持基本信心，主动提前采取措施、调整应对策略，以更合理的方式分配疫情成本，保证整体市场的健康水平。 整体而言，本已持续承压的办公楼市场需求端将面临更加严峻的考验，本次疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。
东莞证券发布研报认为，在疫情可控的预期下，同时在政策面及资金面边际改善预期下，楼市出现明显回落的风险仍较低。
华创证券首席分析师袁豪认为，春节前后受到新型肺炎疫情的持续扩散影响，一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，与此同时，新型肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，房地产调控政策趋松的弹性或将打开。
社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面。总体上，房地产刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在，一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。同时疫情冲击及市场反应和政策对冲，不仅可能导致房地产市场月度和季度波动幅度增大，也可能带来房地产市场年度降温幅度增加，但总体依然趋稳。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，疫情期间房企无法拿地、开工、销售；中介机构也无法正常营业，二手房市场或将进入冰冻期；春节后租赁市场往往会迎来节后小高峰，但受疫情影响，租赁市场不如以前，空置率会有大幅的上升。一季度无论是土地、新房、二手房市场成交都将会处于较低水平。受疫情严重的城市，焦虑紧张的情绪会严重影响购房群体上半年的购房热情，随着疫情的结束，房地产市场或迎来“小阳春”。
交通银行高级经济学家夏丹认为，新型冠状病毒疫情对今年一季度房地产销售、开工都将产生影响，部分省份建筑工地复工延期，房地产开发投资增速亦会下降。疫情严重区域年内的房地产投资和销售将受到较大冲击，对全国后续影响还有待疫情的变化。
中国指数研究院研发中心总经理白彦军认为，分析疫情影响不能只看售楼处关没关，还需注意疫情蔓延可能导致消费者对未来支出、特别是购房支出的谨慎性越来越高，从而影响全年楼市销售。虽然这种情况发生的概率不高，建议企业做好预案，未来三四线城市房地产市场可能出现“价格战”。

中房分析

新型肺炎疫情短期冲击销售端，整体楼市有近忧但无远虑
2020年作为新的十年之启，在传统销售淡季及新型冠状病毒肺炎双重压力之下，1月百强房企整体业绩较去年同期下滑近12%，十强门槛值降低近18亿元，百强门槛值降低2.1亿元（克而瑞榜单）。
目前疫情防控攻坚战仍紧张持续，在当下还没有出现疫情控制的拐点，从全国楼市来看，短期市场剧烈调整不可避免，无论主动或被动购房需求都会受到一定负面影响，各地房价因交易的暂缓下行压力倍增。参考SARS对市场的实际冲击，本次疫情对市场的冲击要比当年严重，但疫情终究会过去，相关影响是短期因素，整体购房置业需求有所延后，并不会消失。在疫情的冲击下，税收、财政政策释放了积极信号，楼市调控政策存优化空间。此外在更大力度的逆周期调节和流动性投放背景下，市场资金成本有望降低，从而缓解企业及购房者的压力。在金融、财政政策相对积极，需求及流动性逐步恢复的预期下，房地产活跃度的提升和率先回暖的可能性变的更大，疫情对于全年销售的影响有限，整体风险仍然可控。

疫情危机下蕴藏的机会：线上“售楼处”弱化楼市地域壁垒，远程办公得到大面积推广
不可否认的是，对于房企而言，疫情确实是一场战役，疫情时间越长，对开发商考验越大。销售的遇冷、资金回流的不足、开工推迟、部分楼盘或推迟交付等情况将导致开发商承受巨大的资金链压力。具体到企业的甄别，疫情持续期间的施工暂停、营销暂停，将会影响后续推盘节奏，这对于一些本来就资金紧张的中小型房企和依赖高周转模式生存的房企，无疑是雪上加霜，甚至可能面临破产倒闭的困境；而现金流充沛、资源丰富的龙头房企应对空间会显得更大且销售韧性更强。
疫情期间，如何改善当前营销受阻的情况、尽快实现销售回款，改善企业资金状况成为各大房企亟待解决的问题。在暂停线下售房的同时，房企们纷纷另辟蹊径，通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道转战线上销售，及时搭建起了“线上售楼处”进行宣传促销，以确保置业者足不出户即可看房选房。同时，越来越多的互联网平台如新浪乐居配合房企推出了大数据、小程序和AI技术等，助力房企实现线上营销。
实际上，从线下拓展到线上销售渠道，一直以来都是各大房企近年来努力的方向。此次受疫情影响，“线上售楼处”的出现将房屋信息及展示功能移至线上，不仅可以应对燃眉之急，在一定程度上缓和了线下销售停摆对项目整体销售去化带来的冲击；还促推动了行业的改革，使得线上售房模式变得更加成熟，更极大地便利了购房者需求，对于地域较为偏远的楼盘，能够通过线上营销宣传手段，获得更多的关注量；同时，在各大城市圈发展的过程中，“线上售楼处”的出现，为核心城市周边较小城市承接购房需求同样提供了便利的渠道，方便周边城市楼盘进入更多购房者的视线。“线上售楼处”的出现，或将弱化楼市地域壁垒，让不同城市、地区的房屋信息流通更加便利，购房者的选择空间更加广泛。在房地产进入下半场之期，房企对于营销端的重视程度日渐提升，“线上售楼处”的优势或将再助力房企提升销量。
在另一方面，受到疫情影响，大多数企业也鼓励员工在家办公，并将返岗日期推延至2月17日，并有可能根据疫情的发展继续有调整或延后。在此情形下，庞大数量的员工进入在家办公状态，在此时机，远程办公软件纷纷被启用，极大程度的还原办公室工作、沟通场景。虽然目前远程办公尚存在诸多技术问题，例如当同时在线用户过多时会导致线路拥挤而影响办公通话质量等，但随着技术问题的攻克，远程办公的推广或将消化部分写字楼办公需求，从而对写字楼市场造成一定程度的冲击。

最后：
疫情肆虐，我们恐慌，失望，愤怒，但也感动，温暖。这些年备受政策打压的房企们尤其是广大的民营房企纷纷捐款捐物为抗击疫情伸出援手，践行其社会责任。这种“一方有难，八方支援”的精神是中国不断向前进的基础力量，疫情不会中止各行各业继续前进的脚步，也不会改变中国经济的总体格局。