疫情之下万业萧条，这些物业股却逆势上涨！

新冠疫情爆发后，中国资本市场经历了从近三千股跌停的极致恐慌，到逐步修复乃至走出科技股的结构牛市行情。在全民关注科技产业同时，另一个行业的市场表现也毫不逊色，春节假期之后的三周内该行业的上市企业取得平均25.49%的涨幅，这就是物业管理行业。

物管板块跑赢大市，多家企业股价创新高

先看物管企业集中上市的港股，疫情爆发后市场出现恐慌下跌，2月3日至2月7日，恒生指数累计跌幅3.31%，而物业管理板块则表现出明显的抗跌特征，市值在80亿港元以上的上市龙头物企平均实现了0.43%的涨幅，表现明显优于大盘。其中，保利物业、碧桂园服务、中海物业、雅生活服务、永升生活服务等实现逆势上涨。

波动性大的A股更能凸显物业股的逆势抗跌特征。2月3日春节后开盘首日，在市场近三千股跌停，板块中67个地产股跌停的背景下，龙头企业招商积余仅下跌3.59%。春节假期后开市首周，招商积余、新大正、南都物业股价分别变动为4.29%、0.67%、-2.55%，同期上证指数跌幅为3.38%，物业企业的走势明显优于市场，尤其是招商积余的逆势表现更彰显龙头物业企业的价值。

物管板块不仅受疫情冲击的影响程度更小，恐慌后更是表现出优秀的投资价值。2月3日-2月21日期间，24家上市物企中16家涨幅超20%，其中奥园健康、佳兆业美好在三周的时间大涨超过50%。整个上市物管板块三周取得平均涨幅25.49%，大量企业在此期间股价创新高，仅有华金国际资本微跌，其余企业均上涨。同期恒生指数上涨3.79%，地产指数上涨2.55%，物管板块大幅跑赢大盘与地产开发板块。

基本面强支撑，上市物企投资价值凸显

逆势下物管板块投资价值凸显，一方面物业管理行业属轻资产行业，现金流充裕，对突发负面事件承受力高;另一方面物业管理行业本身强基本面支撑，疫情对行业实质性影响有限，不改行业高速增长大势，具体看：

疫情不会造成物业服务企业收入的大幅下滑。物业服务企业的主要收入来源于物业管理费，这块费用以预收为主，因此保障了物业企业全年的收入和现金流的稳定性。此次疫情对物管行业的影响主要在社区防控过程中带来的短期成本提升，目前各地方政府陆续出台针对物业服务企业的补贴政策，能一定程度对冲物企因防疫造成的成本上升。根据克而瑞证券测算，物管上市公司2019年的总体在管面积合计26.1亿平方米，总收入为523亿。这构成了2020年物管行业基本面的底部。

疫情不改物业管理行业高增长的大趋势。疫情对物管行业的另一大影响就是地产开发进度放缓造成物企合约面积向在管面积转化的进度推迟，但这一影响只作用于新增收入和现金流的延后，疫情结束后该部分新增收入会重回正轨。根据克而瑞证券测算，只考虑自然增长部分，预计2020年上市物管公司的总在管面积达到31.4亿平方米，同比增长20%;总收入为730亿元，同比增长39%。当前物管行业处于高速整合的状态，此次疫情更是能进一步推进行业的整合进度。此次疫情不会改变物业管理行业高速增长的趋势，龙头企业更是受益于行业整合的加快，上市物企的投资价值凸显。

长期品牌价值彰显，行业格局进一步优化

新冠肺炎疫情爆发后，社区防疫作为居民居家防疫最重要的一道防线，对防止疫情扩散有着举足轻重作用。我国物管行业迅速响应，由中物协牵头推出一系列操作指引，将标准化意识贯彻到“抗疫阻击战”当中。

社区防疫过程中，物业公司发挥至关重要的作用。相较于无门岗管控、放任人员进出的不作为物业公司，品质物业在防疫中严格的门岗管控、社区消毒及生活服务的提供给与了业主极大的安全感。

物业服务企业在此次疫情中的积极作为带来的品牌曝光与美誉让公众与政府重新认识了物业管理行业的价值，将对物业服务企业长期品牌价值、增值服务业务的发展乃至行业格局都将带来深远的影响：

一是业主增值服务业务的拓展。疫情期间，物业公司通过开展代买代送等生活服务与业主得以充分互动，各大物企的APP也获得更高的下载量和使用频率，这些都将充分提升品牌物业管理公司的服务粘性和品牌价值，推进品牌物业服务企业进一步提升市占率，并为物业企业扩展增值服务创造契机。

二是国内物业管理行业渗透率的提升。此次疫情期间，物业服务企业在防疫中担当重要角色，居民对物业管理的重要性得到进一步认识，促使大量无物管的社区催生对物业管理的需求。在此背景下，物业管理行业的渗透率有望得以进一步提升。我国物业管理渗透率仅为57%，大量三四线城市物业管理渗透率处于较低水平，有较大的增长空间，未来物业管理的增量市场将得到进一步开拓。

三是龙头物企市占率提升，行业整合进一步加速。此次疫情突显了服务优秀的物企和服务差的物企之间的差距，催生业主更换物业公司的需求。服务质量高的品牌物业企业将受益于此，因此在存量市场上，龙头物企的市占率将进一步提升，行业整合的趋势也将进一步加速。

小结

此次疫情不仅证明了物管板块是个优秀的投资标的，更使公众与政府都重新认识了物业管理行业的价值，由此带来的政策优惠、品牌价值的彰显、增值服务的开拓、行业格局的优化，都将对物业管理行业产生深刻的影响。