2月份住宅与土地市场同环比下滑明显，预计3月表现将更优

政策速递：供需两端适度宽松，共同应对疫情冲击

2月份各地密集出台房地产调控政策，供需两端适度宽松，共同抗击疫情冲击。

供给方面，调控措施包括三类，第一类：降低房企违约风险的政策，如允许地产项目延期开工、竣工;第二类：适当延缓或减免房企刚性支出的政策，例如，部分城市允许延期或分期缴纳土地出让金;第三类：放宽预售条件及预售资金监管的政策。我们认为供给端调控政策本质上属于应对疫情的纾困政策，其主要目的在于减轻房企因疫情而遭遇的现金流压力。

需求方面，调控政策以人才引进，购房补贴，提高住房公积金贷款额度等方式为主，具有边际宽松和因城施策特征。需求端宽松政策首先能一定程度上提振市场信心，稳定市场预期，有助于保障房地产行业健康平稳发展。其次，对于购房者而言，提供购房补贴等有助于降低购房成本，保障居民基本的购房需求。最后，对房企而言，人才引进，购房补贴，提高公积金贷款额度，降低首付比例等宽松性政策有助于提升住房需求，能一定程度上加强房企去化能力，增加销售回款，进而减轻企业资金压力，降低流动性风险。

住宅市场：住宅成交增速全线陡降，去化周期相应上升

从我们监测的40城数据来看，2月全国商品住宅销售面积为526.5万平米，同比、环比分别下跌55.3%和65.8%。

具体来看，一线城市同比下降59.7%，环比下降70.7%。北京、上海、广州和深圳同环比增速均出现较大程度下滑，其中，上海环比下跌75.0%，北京、广州和深圳环比分别下跌72.6%、58.9%和70.2%。核心二线和普通二线城市同环比均下行。三四线城市成交面积185.5万平米，同比下降59.6%，环比下降63.0%。

2月住宅市场的表现在我们的预料之中，1月底爆发的疫情对1月住宅市场的影响其实并不太大，主要会在2月和3月表现出来，这和我们1月关于疫情影响的判断基本吻合，悲观的情况下，预期4月以后的住宅市场走势也偏低。

成交遇冷，压力最大的是企业自身，目前疫情得到控制，企业经营陆续步入正轨，多种线下促销方式或许正在酝酿之中，预计将会迎来成交量阶段性爆发式增长。其次，政府面临财政压力和稳定房地产市场的压力，在“房住不炒”和“因城施策”主线指引下，多个城市从供给端和需求端同时调控，提振房企和购房者的信心，均预示着楼市或将迎来利好，因此，我们认为对2020年住宅市场走势无须过于悲观，修复的可能性比较大。

土地市场：供应与成交均下滑，预计3月起将逐渐恢复

2020年2月全国200城合计供应规划建筑面积14727.1万平米，同比增速基本与2019年同期持平，环比大幅下跌40%。土地成交合计规划建筑面积9325.5万平米，同比、环比分别下降12%、20%。

2月土地成交同比基本与2019年同期持平，主要原因是2020年2月受疫情影响导致开复工延迟，政府工作重心转移至疫情的防控工作，从而使土地供应规模基本与2019年同期持平。而接近一旬时间的土地供应空窗期，导致最直接的后果是土地供应环比大幅下跌。

整体来看，2月土地市场成交热度除一线城市外，二三四线城市整体遇冷。但是2月中上旬和中下旬土地市场成交表现完全不同。2月中上旬，受疫情影响，企业开复工延迟，后期即使有部分房企复工也仅仅开启了居家办公，对土地市场成交的打压是必然的。中下旬逐渐复工，房企资金得到补充后，为完成全年销售计划，及时恢复投资拿地力度，不断通过合作等方式获取土地。对房企来说，目前在一线城市土地成交限制条件减少，可以适时把握机会，除此以外，还要持续关注二线和强三四线城市。

企业表现：三四线投资降温，销售创新低，境内融资规模大幅增长

投资方面，2020年1-2月，19家典型房企投资力度进一步减弱，拿地建面1277.9万平米，同比减少60.0%;拿地金额800.7亿元，同比减少45.3%。

从各能级城市投资面积占比来看，与2019年1-2月相比，2020年1-2月房企投资对一线城市热度不减，对三四线城市的投资放缓。具体来看，2020年1-2月一线城市拿地面积占比为10%，与2019年同期持平，土地市场热度不减;而三四线城市拿地面积占比为40%，较2019年同期大幅减少10个百分点。

销售方面，TOP200房企2月累计销售金额同比减少52.4%，增速较2019年2月有明显降低，创下新低。我们认为主要包括三个方面的原因：第一，线下售楼处关闭。第二，线上销售成效一般。第三，高基数影响。2019年春节在2月，受益于返乡置业，房企销售业绩基数相对较高，而2020年返乡置业的需求基本完全停滞。

随着疫情逐步控制，我们预计二季度企业或将开启业绩抢收行动，同时不排除部分企业下调全年销售目标的可能。经此一疫，行业将迎来又一次洗牌，必有部分企业主动或被动退出，重塑企业竞争格局。

融资方面，2020年2月，房企信用债融资规模309.93亿元，环比下降3.2%，同比大幅增加128.1%;房企海外债融资规模仅为36.38亿元，同比减少58%，环比大幅减少67%

受益于国内融资环境的边际改善，2月房企境内融资大幅增长，且2月份房企信用债平均票面利率为4.18%，较2019年12月大幅下降1.01个百分点，主要原因是房企增加了发行速度快，且发行利率低的短期融资券及中期票据两个发行品种的发行规模。此外，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，使得海外债融资规模大幅下降。

值得注意的是，当前国内融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善，因此短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。