土地流拍增加会让地价大跌吗？

2018年是中国房地产市场发展中特别值得记住的一年。不光是政策、市场和企业都出现很多值得回味的事件，一些重要的数据变化也昭示着这个不平凡时期的独特之处。房住不炒的坚定落实在一步步地改变着人们的认知和预期，对购房者、开发企业、银行以及地方政府都产生重大影响，而创纪录的土地流拍数量就是最鲜明的注脚。

截至十月份，全国土地流拍已近一千宗，备受关注的一二线城市流拍达到259宗，同比上涨了176%。

与高流拍量相对应的，是土地成交的溢价率大幅下降。大多数土地出让都是以底价或接近底价的价格成交。

这些现象难免会引起人们的疑问，大量流拍是否意味着土地价格大幅下跌的日子也不远了呢?

要回到这个问题，首先得看造成流拍和低价成交的几大因素：

1开发商的资金充足和负债情况。过去几年的大扩张时期，大部分房地产企业负债率都有很大增加，土地和建筑投入很多，总体上资金占用率高回款压力大，当遇到今年市场变化，房价涨幅不断下降，继续加速扩张的后劲就不足了。同时因为货币和信贷政策的变化，开发企业的融资成本上升，这些都抑制了拿地热情，这些肯定影响土地的成交价格。

2限价等调控政策的影响。限价对开发商的杀伤力是比较大的，以南京等热点城市表现最为明显。2016年房价高企的时候，各大房企的热捧把地价很快炒上天，而时过境迁房盖好了限价来袭，两年前高价买地者面对的就是开盘即亏损的窘境，也成了同行业的“榜样”。这种足以让任何企业胆寒的打击直接把继续买地的热情都浇灭了。限价政策是主要影响因素。

3随着各大城市优质地块的减少，越来越多的新出让土地的地段环境配套水平都比之前差距较大，房企肯定也不肯冒风险高溢价拿地。

4对调控政策的走向以及持续性的判断，也增加了房企的观望等待情绪。

5不少房企把注意力更多地转到土地二级市场，以期可以有效地控制降低拿地成本。几个龙头房企都有并购的举动，这也反应了一级市场中的积极性普遍不高。

6更重要的是，土地的起拍价也在调高。前期涨价和高溢价率的惯性让土地出让方提高了地价预期，政府是在更高的水平上找到新的平衡。所以尽管2018年土拍普遍溢价率很低，流拍不少，但是土地成交单价和总价并没有下降。前十个月全国土地出让收入47519亿元，同比增长32.1%。全年总土地收入超过上年已成定局。

对这些因素的认知，也就对地价构成的市场和政策方面有了底。其实土地需求方是没有多少选择空间的。过去几年，很多城市都没有完成当年供地计划，地方政府在调整供地数量和节奏方面占有绝对的主动，如果供地开始减速减量，则要维持住地价绝非难事。

有一些三四线城市可能会因为房价上涨较快提出激进的土地供应计划，但是实际执行过程中，会根据拍卖的的实际情况随时做出调整，所以到收官总结的时候，会发现真实供地面积和宗数可能都与年初预计的大相径庭。即便是没出现流拍的城市，调整也是实实在在发生。市场环境变化了，地方政府也在调整预期，如果地方政府仍然按照当初的期望大量地放地，那的确会把地价砸下来，不过没有这样的动机。地价下降与其长期利益相违背，“降价未遂”也反映出地方政府的利益关切，就是要减少房价大幅下跌对地价下降的压力。

在房地产周期中，土地出让收入的波动也存在。目前的从总体的政策目标稳字当先，稳价格稳预期是重点，这也符合地方政府的长期利益。高流拍量和高单价高总价并存的情况下，流拍增加并不足以造成让地价大跌的压力。